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加强20多个城市商品房预售监管实施差异化资本监督

2020-12-21 20:04:48 来源:常州热线

信息时代(记者罗莎琳)为了维护商品房买卖双方的合法权益,从源头上制止破败房屋的出现,今年迄今已有26个省市出台政策,加强对商品房预售资金的监管,要求住房企业开设专项资金监督账户,对住房企业实行差异化资本监管。

商品房预售资金多点话音监督

据壳牌最新统计,今年到目前为止,已有26个省市出台政策,加强对商品房预售的监管,要求住房企业开设专项资金监督账户,对住房企业实行差异化资本监管。其内容主要集中在四个方面:第一,要求开发商设立专户监管商品房预售;第二,要求开发商与监管机构和监管银行签订预售资金监管协议;第三,不同信贷资格的开发商受不同资本监管额度的限制;第四,根据项目使用预售资金的进度提取相应比例的资金。

12月8日,广东省佛山市住房建设局发布了佛山市商品房预售监督管理办法(以下简称办法)。为进一步完善商品房预售的监督管理,房地产开发企业在申请商品房预售许可前,应当开立商品房预售专户,预售入监督账户的商品房预售应当优先保证项目完成。发展商可接受的监管及收回款项,视乎工程的进度而定。

同日,四川省成都市人民政府办公厅发布了成都市商品房预售监督办法,将在整个过程中接受专项帐户的储存和监督。

此外,湖南株洲、云南昆明、山西太原等城市近日出台了调控预售商品房的措施。

挪用预支资金或资金短缺

预售资金是指开发商正在建设中的住房企业,尚未完成建设的商品房要出售给购房者,购房者按照商品房销售合同约定支付给开发商。

在商品房预售制度下,预收款项超过发展商自负盈亏,占现有资金的33.5%。预售资金的存在大大降低了房地产行业的门槛,开发商只需很小的本金就可以购地建房,然后通过融资、抵押、挪用预售资金等手段进一步扩大规模,实现高杠杆、高周转率、高负债的经营模式。然而,一旦资金链陷入困境或破裂风险,房地产将面临完全关闭,甚至不良尾部,大量风险将转嫁给购房者承担,资金和住房损失,同时也需要偿还债务。

根据北京英科(上海)律师事务所的数据,2019年全国此类案件达到82662起(按检索标准)案件原因:商品房预售合同纠纷、结案年份:2019年、文件类型:判决,比2018年增加6316起,即8%。

房地产经济学家邓浩志表示,如果不对预付款进行监管,最大的影响将是资金可能进入不受监控的状态,然后被开发商用于其他目的。如果它是房地产集团,它可能会挪用其他项目或土地收购,甚至可能会误用一些与房地产项目无关的地方,这可能导致项目工地资金短缺,无法继续开发,这可能导致项目结束。这也让买家的购房资金黯淡。

当现在的房子被出售时,买房子的风险就会降低。

近年来,为取消商品房预售,实行现行商品房销售呼声。海南是全国第一个宣布完全取消商品房预售制度的省份。今年3月7日,海南出台了调控房地产市场的新协议。自3月7日以来,所有新转让的土地建设商品房均已售出,现售商品房全部竣工验收,供水、供电、通信等配套基础设施具备交付和使用条件。

义州研究院智库中心的研究主任严跃进表示,售前监管政策存在拐点,今年上半年放松,下半年收紧。从政策取向上看,要保证资金运行的安全性,防范房地产领域的金融风险。在住房企业的资金中,预售的监管容易产生间接影响。在运作方面,没有这些监管,住宅企业很容易放大金融风险或经营风险。因此,预售监管实际上是从产业发展的角度出发,属于梳理房地产开发过程的政策体现。

邓浩志还认为,当前的住房销售需要住房企业更强的资金周转能力,企业的现金流要求也更高。如果今后实施现有的住房销售,住房企业将进一步优于适者生存。对于购房者来说,买房的风险将大大降低,但由于销售门槛的提高,市场上的房地产供应可能会大大减少。

(信息时报)

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